Bail commercial, et paiement des loyers dus pendant le Covid 19.

par | 30 Juin 2022 | Brèves

La Cour de cassation devait répondre aux questions suivantes :

1. Les mesures prises par les autorités publiques écartent-elles le droit commun de la relation contractuelle ?
2. L’interdiction de recevoir du public constitue-t-elle :

  • un cas de force majeure invocable par le locataire ?
  • un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que le locataire se prévale du mécanisme de l’exception d’inexécution ?
  • une perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil, permettant au locataire de solliciter une réduction du montant des loyers dus ?

La Cour de cassation a répondu en rendant ses arrêts dans trois affaires.

  1. La mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers. Cass. 3ème civ., 30 juin 2022, 21-20190 (pourvoi contre CA Paris, 3 juin 2021) ;
  2. La mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. L’effet de la mesure générale et temporaire de l’interdiction d’accueillir du public sans lien direct avec la destination du local loué ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil. Cette mesure n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance. Le locataire ne peut non plus se prévaloir de la force majeure, le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.
  3. S’agissant d’un arrêt d’appel rendu en référé, il a pu déduire que l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable.  Cass. 3ème civ., 30 juin 2022, 21-198989 (pourvoi contre TC Bordeaux, 25 mai 2021) ; Cet arrêt reprend la solution de l’arrêt numéro 21-20190 ci-dessus sur l’absence d’exception d’inexécution et l’absence de perte de la chose.

Source : Cour de Cassation 30 juin 2022

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